Nunca as construtoras ganharam tanto dinheiro como neste período em que o Programa Minha Casa Minha Vida voltou à ordem do dia. Porém, na compra de imóvel, o que impacta é o valor do metro quadrado (M²). Quanto mais afastado do Centro da cidade e com menos opções de lazer, este valor é reduzido.
No Programa Minha Casa Minha Vida o governo federal subsidia parte do valor do imóvel, mas se esquece de abordar a margem de lucro das construtoras e da própria Caixa Econômica Federal. Quanto mais o governo sobe o valor do subsídio, as construtoras aumentam o valor do metro quadrado (M²), seja ele nos empreendimentos destinados ao trabalhador ou classe média.
Por exemplo, será diferente o valor do metro quadrado (M²) de um imóvel em Vila Augusta, próximo ao Internacional Shopping e das rodovias Presidente Dutra, Ayrton Senna e Fernão Dias, com fácil acesso por carro ou transporte coletivo, perto de farmácias, supermercados, hospitais, escolas, bares e restaurante; quando comparado com o bairro do Pimentas, Jardim Presidente Dutra ou Cidade Soberana. Também é próximo da Vila Maria, Parque Novo Mundo e Penha, em São Paulo.
Região – Um apartamento de 2 quartos, 1 vaga de garagem, com 42 metros quadrados (M²), no bairro do Pimentas, custa R$ 195 mil. Outro imóvel, com o mesmo número de quartos e vaga na garagem, com 40 metros quadrados (M²), neste mesmo bairro, mas em outro endereço, é vendido por R$ 268 mil. Ou seja, registrando diferença de R$ 73 mil, por causa da região.
Mas tamanho não significa parâmetro para valor de venda de imóvel. O que impacta é o local onde ele está. Um minúsculo apartamento modelo estúdio, de 37 metros quadrados (M²) no Bosque Maia, próximo ao Centro da cidade, é vendido por R$ 320 mil, com apenas um quarto e uma vaga na garagem.
No bairro do Cabuçu, bem distante da região central, por R$ 175 mil é possível adquirir um apartamento de 46 metros quadrados (M²), dois quartos, 1 vaga na garagem. A construtora não é caridosa ao vender por este preço um imóvel deste porte. O cálculo é feito em cima do que o bairro oferece de lazer e opções de comércio.
Populosa – Mas saindo do Centro, a antiguidade do bairro não influencia no cálculo do metro quadrado (M²), como ocorre em Bonsucesso, local onde nasceu João Crispiniano Soares em 1809, que ocupou o cargo de presidente de Província (equivalente ao de governador na época) Mato Grosso, Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo, além de presidir a Câmara Municipal de SP, de 1838 a 1847.
Em Bonsucesso, um apartamento de 86 metros quadrados (M²), com dois quartos, uma vaga na garagem sai por R$ 330 mil. O que faz o preço subir, neste caso, é o perfil do bairro que varia entre residencial, comercial e industrial, sendo, de acordo com o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), a região mais populosa de Guarulhos, porém em constante crescimento. Ela conta com UBS (Unidades Básicas de Saúde) na Ponte Alta, Santa Paula, Carmela, Nova Bonsucesso e Inocoop.
No Centro, na Rua Dr. Miguel Vieira Ferreira, um apartamento de 116 metros quadrados (M²), três vagas na garagem, três quartos, sai por R$ 890 mil, enquanto perto dali, na Vila Augusta, um imóvel de 50 metros quadrados (M²), dois quartos, uma vaga na garagem, custa R$ 600 mil. Ou seja, diferença de R$ 390 mil. Com este valor é possível comprar um apartamento de 86 metros quadrados (M²), com dois quartos, uma vaga na garagem por R$ 330 mil.
M² é usado como parâmetro na construção civil
O tão comentado “metro quadrado” utilizado como parâmetro na construção civil é calculado pelo Sinap (Sistema Nacional de Pesquisa e Índices da Construção Civil), do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), em parceria com a Caixa Econômica Federal.
Estes dados abrangem todo o Brasil e são filtrados por região. O IBGE considera fatores como qual o padrão da construção (alto, normal, baixo e mínimo), além do tipo de projeto (casa residencial normal, casa popular, prédio residencial ou prédio comercial).
O dado mais recente do Sinap é referente a julho/2023, quando o metro quadrado (M²) na construção civil era estimado em R$ 1.710,37. Segundo o Sinap, o ano passado se encerrou com o valor de R$ 1.679,25. No acumulado de 2023, o custo médio do metro quadrado (M²) subiu R$ 31,12, ou seja, cerca de 1,85%.
Materiais – Em julho de 2022, o valor do metro quadrado na construção era de R$ 1.652,27, na média nacional. Daquele período até o final do primeiro semestre de 2023, este custo subiu R$ 58,10. Considerando o acumulado de 12 meses nos aumentos de custos, a inflação do metro quadrado (M²) foi de aproximadamente 3,52%. O custo do metro quadrado (M²) é dividido em dois fatores: mão de obra e materiais.
Opinião do SindiQuímicos Guarulhos
Na opinião do presidente do SindiQuímicos Guarulhos e da CNTQ, Antonio Silvan Oliveira, o governo precisa olhar com mais atenção o mercado imobiliário, principalmente em relação ao programa Minha Casa Minha Vida. Com a desculpa que estão resolvendo a falta de moradias, o trabalhador, que consegue comprar o tão sonhado imóvel, sofre com as ofertas da casa própria.
Muitas construtoras estão ganhando rios de dinheiro ao vender imóveis que mais parecem uma caixa de fósforo. Pior: por preço absurdo. Como pode, um “apertamento” com 2 quartos, 1 vaga de garagem, com 42 metros quadrados (m²) ser vendido a R$ 195 mil no Pimentas? Neste mesmo bairro, outro “apertamento”, com o mesmo tamanho, ser comercializado por R$ 268 mil?
Agora é possível uma família com 4 pessoas viver dignamente num espaço tão pequeno? A Caixa Econômica Federal enche cada vez mais o cofre com o dinheiro do financiamento destes imóveis e as construtoras pegam carona também. Jogam o valor do “metro quadrado” nas alturas e oferecem imóveis, que não condiz com a dignidade do trabalhador. Com a palavra o governo federal.